Kúpa nehnuteľnosti v Rakúsku má odlišnosti oproti slovenskému trhu – napríklad systém Baurechtu (právo stavby), vyššie vedľajšie náklady, rozdielnu právnu štruktúru či iné podmienky financovania. Preto klientom pomáham nielen s výberom domu, ale aj s kompletizáciou krokov potrebných na úspešnú kúpu.
1. Výber lokality a typu nehnuteľnosti
Pri kúpe nehnuteľnosti v Rakúsku nestačí pozerať len na cenu a vzdialenosť od hraníc alebo Viedne. Mnohé slovenské rodiny nepoznajú rozdiely medzi obcami – hoci na mape vyzerajú podobne, v realite sa môžu výrazne líšiť kvalitou života, dostupnosťou služieb alebo reputáciou medzi miestnymi.
Niektoré lokality pôsobia na prvý pohľad lacno a lákavo, no miestni obyvatelia by si tam nehnuteľnosť nikdy nekúpili, napríklad kvôli:
- slabšej dopravnej dostupnosti,
- vyššiemu podielu tranzitného obyvateľstva,
- nižšej kvalite komunálnej infraštruktúry,
- slabšej občianskej vybavenosti (škola, škôlka, lekár, nákupy),
- problematickej sociálnej skladbe obyvateľstva,
- vyššej miere hluku, priemyselnej zóne či nepríjemnému mikroklímu (napr. veterné oblasti).
Naopak, existujú obce, ktoré sú medzi rakúskymi rezidentmi silne preferované (napr. kvôli školám, kultúre, komunitnému životu alebo pokojnej polohe pri viniciach) – no zahraničný kupujúci ich často objaví až neskôr.
Preto je dôležité vybrať nielen cenovo dostupnú, ale aj dlhodobo hodnotnú lokalitu, ktorá si udržiava atraktivitu medzi miestnymi obyvateľmi a má potenciál rastu hodnoty v čase.
Pri výbere pomáham klientom porovnať:
✅ lokalitu (vidiek, prihraničie, rezidenčná zóna, vinárska oblasť, satelit pri Viedni),
✅ typ domu (samostatne stojaci dom, radová výstavba, baurecht),
✅ infraštruktúru (vlakové spojenie do Viedne, škola/škôlka, obchody),
✅ prostredie (rodinné bývanie vs. tranzitná lokalita),
✅ životný štýl (vidiecka pohoda vs. rýchly prístup do mesta).
Možnosti: dom, bungalov, radová výstavba, projekt v štádiu výstavby, baurecht (dom stojí na prenajatom pozemku). Odporúčame zvážiť: dochádzanie do práce, infraštruktúru, ceny energií, školské možnosti.
2. Preverenie financovania (hypotéka, vlastné zdroje)
- Slováci si môžu vybaviť hypotéku v Rakúsku alebo na Slovensku (ak to konkrétna banka umožňuje).
- Rakúske banky vyžadujú príjem zdokladovaný v Rakúsku alebo stabilný zahraničný príjem.
- Zálohy pri kúpe: zvyčajne 5–10 % po podpise rezervačnej dohody.
3. Rezervácia nehnuteľnosti
- Po výbere nehnuteľnosti sa podpisuje rezervačná zmluva.
- Následne sa platí rezervačný poplatok alebo preddavok.
- V niektorých prípadoch je rezervácia súčasťou budúcej kúpnej zmluvy.
4. Právna kontrola a podpis kúpnej zmluvy
- Kúpna zmluva sa spravidla podpisuje u notára alebo právnika (Rechtsanwalt).
- Peniaze sa ukladajú do notárskej alebo právnej úschovy.
- Po splatení kúpnej ceny sa nehnuteľnosť prevádza do pozemkovej knihy (Grundbuch).
5. Vedľajšie náklady – s tým treba počítať
|
Položka |
Priemerná výška |
|---|---|
|
Daň z prevodu nehnuteľnosti (Grunderwerbsteuer) |
3,5 % |
|
Poplatok za vklad do Grundbuchu |
1,1 % |
|
Notár / právnik |
cca 1–3 % |
|
Provízia pre makléra (ak sa účtuje) |
max. 3 % + DPH |
6. Prepis energií a poistenie
- Po kúpe je potrebné prehlásiť elektrinu, vodu, plyn.
- V Rakúsku je bežné uzatvoriť Haushaltsversicherung (poistenie domácnosti a zodpovednosti).
7. Nasťahovanie a vybavenie trvalého/adresného pobytu (ak potrebné)
- Ako občan EÚ môžete v Rakúsku získať pobyt, ak tu žijete alebo pracujete.
- Nie je povinné vybaviť pobyt, ak budete nehnuteľnosť využívať len rekreačne.
Bonus: Čo je to Baurecht (právo stavby)?
Baurecht znamená, že kupujete dom, ale pozemok ostáva vo vlastníctve obce alebo fondu. Platí sa mesačný poplatok (napr. 250–300 €), no vstupná cena domu je výrazne nižšia. Právo stavby trvá zvyčajne 99 rokov, je predajné a dedičné.